Fast 80'000 leere Wohnungen: Die fünf wichtigsten Erkenntnisse zum Bau-Boom

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Im Kanton Zug stehen pro Tausend Wohnungen nur sieben leer. In Genf sind es fünf, in Zürich neun. © Keystone°/Martin Ruetschi

78'832 leere Wohnungen hat es in der Schweiz. Ein neuer Rekordwert ist erreicht – wieder einmal. Das hat das Bundesamt für Statistik in seiner jährlichen Leerwohnungszählung mit Stichtag vom 1. Juni 2020 bekannt gegeben.

1. Ein Rekord wurde längst überboten...

Der Boom im Wohnungsbau hält weiter an, auch über zehn Jahre nach seinem Beginn. Seit 2009 steigt die Zahl der leeren Wohnungen jedes Jahr etwas an. Seit dem Jahr 2013 geht es rasant noch oben. Im Vergleich zu damals warten 38'000 Wohnungen mehr auf einen Mieter oder Käufer.

2020 sind im Vergleich zum Vorjahr nochmals 3449 Wohnungen mehr offen als im Vorjahr. In Prozenten ist es eine Zunahme um 4,6 Prozent. Der frühere Allzeitrekord von 1998 – der letzten grossen Boomphase am Immobilienmarkt – wurde bereits 2017 übertroffen. 1998 standen 64'198 Wohnungen leer.

Die grössten Leerwohnungsziffern werden in Kantonen erreicht, die auch in den Vorjahren oben standen. Solothurn kommt immer noch auf den höchsten Wert (3,22%). Dann kommen das Tessin (2,71%), Aargau (2,65%) und Jura (2,52%). Am anderen Ende steht der Kanton Genf (0,49%). Weiterhin ein knappes Gut sind Wohnungen in Zug (0,70%), Zürich (0,91%), Obwalden (0,92%) und Basel-Stadt (0,96%).

2. ... die Leerwohnungsziffer ist aber nicht historisch hoch

Es stehen zwar mehr Wohnungen leer als je zuvor. Doch gemessen am Total der Wohnungen hat der aktuelle Boom noch keinen Rekord erreicht. Die Leerwohnungsziffer steht 2020 bei 1,72 Prozent. 1998 waren es jedoch 1,85 Prozent. Also nochmals deutlich mehr. Diese Marke bleibt nun unerreicht.

3. Darum bleibt 1998 unübertroffen

Experten hatten geglaubt, die Coronakrise würde den Wohnungsmarkt über die Marke von 1998 pushen. Sie gingen davon aus, dass die Krise starrk auf die Nachfrage nach Wohnungen drücken würde. Nicht zuletzt, weil die Zuwanderung geringer ausfallen würde. So kamen es nun nicht.

Die Nachfrage nach Wohnungen bleibt auch in Krisenzeiten ungebrochen. Experten der Zürcher Kantonalbank wiesen gegenüber dem «Blick» noch auf einen anderen Grund hin: Bauprojekte im Tessin und in der Westschweiz hätten sich aufgrund der Pandemie verzögert. Die Coronakrise drückte auf das Angebot an Wohnungen, nicht nur auf die Nachfrage.

Dass die absolute Zahl der leeren Wohnungen und die Leerwohungsziffer auseinandergehen, hat einen simplen Grund: Das Bevölkerungswachstum. Die Schweiz hat im Jahr 2020 rund 1,6 Millionen Einwohner mehr als noch 1998. Und mit der Bevölkerung ist auch die Zahl der Wohnungen stark gestiegen. Es müssten also noch deutlich mehr Wohnungen leer stehen in der Schweiz, bis im Verhältnis zum Total der Wohnungen ein neuer Rekordwert bei der Leerwohnungsziffer erreicht würde.

4. Trotz Rekord: Mieter fühlen sich nicht als König

So gesehen bleibt der aktuelle Boom noch zurück hinter jenem vom 1998. Zumindest ist das so, wenn man auf die Leerwohnungsziffer als Kennzahl schaut. Doch die Zeiten von 1998 sind ohnehin nur schwerlich mit dem aktuellen Boom zu vergleichen.

«Jetzt ist der Mieter König», titelt der «Blick» damals triumphierend. Die Boulevardzeitung vermeldete, die Wohnungsnot sei nun passé. Eine Flucht habe eingesetzt: Raus aus unbequemen Klein- und Altwohnungen, hinein in grössere und besser gelegene Wohnungen. «Die Schweizerinnen und Schweizer werden schnäderfrässiger.»

Doch im aktuellen Boom fühlen sich die Mieter nur bedingt könglich. Die gleichen Mechanismen spielen seit Jahren. Leider ist es kompliziert. In einer Studie diskutierten Bankökonomen kürzlich auf über fünf Seiten die nur scheinbar simple Frage: Sinken die Mieten wirklich? Die Antwort: Es sei eine Frage der Definition und der Perspektive.

Die eine Sichtweise ist: Die Mieten jener Wohnungen sinken, die neu angeboten werden. Diese Angebotsmieten sind tiefer als vor fünf Jahren. Sucht Familie Müller eine neue Wohnung, ist sie darum weniger arm dran als vor fünf Jahren. Bankökonomen freut es: «Der Markt funktioniert, wenn auch sehr träge.»

Die andere Sicht ist: Familie Müller ist noch immer arm dran. Die neue Wohnung ist teurer als die alte. Wer sich bewegt, verliert. Das gilt vor allem, wenn Familie Müller viele Jahre in der gleichen Wohnung lebte und in einer beliebten Gegend. Ihre Miete blieb fast gleich. Derweil sind die Mieten von neu angebotenen Wohnungen noch immer deutlich höher als vor 20 Jahren. Allzu königlich ist das Dasein als Mieter also nicht. Der Mieterverband schreibt wütend: «Mieten steigen und steigen – trotz Leerständen.»

5. Allzeitrekordjahr 1998: Es waren ganz andere Zeiten

Der aktuelle Boom ist nur schwer zu vergleichen mit den Zeiten von 1998. Dass die Leerwohnungsziffer damals einen bis heute unübertroffenen Rekord erreichte, lag weniger an einem boomenden Wohnungsbau. Damals brach die Nachfrage nach Wohnungen ein. So hat das Bundesamt für Wohnungswesen kürzlich die damaligen Zeiten beschrieben: «In der zweiten Hälfte der Neunzigerjahre war die Schweiz von einer tief greifenden Immobilienkrise betroffen.»

Die Nachfrage nach Wohnungen sei zu Beginn des Jahrzehnts zurückgegangen: aufgrund stagnierender Einkommen und einer nur noch geringen Bevölkerungszunahme. Gleichzeitig sei die Wohnungsproduktion auf hohem Niveau geblieben und habe 1994 mit über 47'000 Einheiten einen langjährigen Höchststand erreicht. Das Resultat gemäss Bundesamt: «Der Markt konnte das Neuangebot nicht absorbieren, die Zahl der leerstehenden Wohnungen stieg massiv an.»

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